Cómo vender una casa heredada

Heredar una vivienda que vas a vender significa, en realidad, dos procesos encadenados: primero la herencia (aceptarla, pagar impuestos, ponerla a tu nombre) y después la venta (encontrar comprador, escriturar, liquidar lo que toque). Hacer bien el primero es lo que te permite el segundo. Te explicamos el camino completo y, sobre todo, los errores que pueden costarte dinero.

Antes de vender: la casa tiene que ser tuya

Esto es lo que mucha gente no sabe: no puedes vender una casa heredada hasta que esté legalmente a tu nombre. Y para eso hay que completar antes toda la herencia:

Reunir los certificados (defunción, últimas voluntades, seguros).
Tener el testamento o la declaración de herederos.
Firmar la escritura de aceptación y adjudicación ante notario.
Pagar el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal de la herencia.
Inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad.

Solo cuando la casa figura registralmente como tuya, puedes venderla. Saltarse esto es imposible: ningún comprador (ni su banco) aceptará comprar algo que no está a tu nombre.

Los impuestos de la venta: aquí está la clave

Al vender una vivienda heredada entran en juego dos impuestos que se suman a los que ya pagaste por heredar:

1. La plusvalía municipal de la venta. El ayuntamiento grava el incremento de valor del terreno desde que la heredaste hasta que la vendes. Es independiente de la plusvalía que ya pagaste al recibir la herencia.

2. La ganancia patrimonial en el IRPF. Este es el importante. Cuando vendes, Hacienda mira si has ganado dinero, comparando dos valores:

El valor de transmisión (por cuánto vendes).
El valor de adquisición (el valor que se declaró en la herencia, en el Impuesto de Sucesiones).

La diferencia entre ambos es tu ganancia, y eso es lo que tributa en la Renta del año siguiente a la venta.

Un ejemplo claro: heredaste una vivienda declarada en 150.000 € y la vendes por 200.000 €. Tu ganancia es de 50.000 €, y sobre esa cantidad pagas IRPF según la escala del ahorro (que va por tramos, empezando en torno al 19%).

El error que más caro sale: infravalorar la casa en la herencia

Aquí viene el aviso más valioso de todo el artículo, porque mucha gente cae en esta trampa sin saberlo:

Como en Andalucía el Impuesto de Sucesiones para familia directa apenas se paga (por la bonificación del 99%), hay quien declara la vivienda heredada por un valor bajo, pensando "así pago menos de Sucesiones". El problema llega después: cuando vendes, cuanto más bajo declaraste al heredar, mayor es la ganancia y más IRPF pagas.

Es decir: ahorrar unos euros en Sucesiones (donde casi no pagabas igualmente) puede costarte miles de euros de más en IRPF al vender. Por eso es tan importante valorar bien la vivienda en el momento de la herencia, pensando ya en la futura venta. Es una de las decisiones donde un buen asesoramiento se paga solo.

Buenas noticias: gastos que puedes descontar y exenciones

No todo es pagar. De la ganancia puedes restar gastos, lo que reduce el impuesto:

El Impuesto de Sucesiones que pagaste por esa vivienda.
La plusvalía municipal.
Los gastos de notaría y registro de la herencia.
La comisión de la inmobiliaria en la venta.

Y hay exenciones importantes en algunos casos:

Si tienes más de 65 años y era tu vivienda habitual (con ciertos requisitos), la ganancia puede estar exenta.
Si reinviertes lo obtenido en tu nueva vivienda habitual (en los dos años siguientes), también puede haber exención.
Y si vendes por menos del valor declarado, no hay ganancia, sino pérdida, que incluso puede compensar otros impuestos.

El proceso de venta en sí

Una vez la casa es tuya y tienes claros los impuestos, queda la venta: preparar la documentación del inmueble (nota simple, certificado energético, cédula si aplica, estado de cargas y de deudas con la comunidad), fijar un precio realista, comercializarla, gestionar visitas, negociar, firmar las arras y, finalmente, escriturar la compraventa.

Por qué esto encaja con KONTEK

Habrás notado que vender una casa heredada es, en realidad, mucho trabajo en dos frentes a la vez (el jurídico-fiscal de la herencia y el inmobiliario de la venta), justo en un momento personal delicado. Y ambos están conectados: una decisión en la herencia (como el valor que declaras) afecta directamente a lo que pagarás en la venta.

Esto es exactamente lo que hace especial a KONTEK: somos el único interlocutor que se encarga de las dos cosas a la vez y de forma coordinada. Tramitamos la herencia pensando ya en la venta, y vendemos el inmueble habiendo optimizado la herencia. No tienes que coordinar por tu cuenta a un abogado, un gestor, un asesor fiscal y una inmobiliaria: lo hacemos nosotros, de principio a fin.

¿Has heredado una vivienda que quieres vender? Cuéntanos tu caso a través de nuestro formulario. Te diremos sin compromiso cómo lo plantearíamos para que no pagues de más y todo salga bien coordinado.